ワンルームマンション投資で「節税」できる理由とは!?向いている人は?

消費税が10%になり、毎月の給与から引かれる税金も気付いたら増えている

こんな時代だからこそ、節税について興味を持つ人は多いでしょう。

また「ワンルームマンション投資を行うと、節税効果も期待できますよ」という案内を目にし、「本当に節税は可能なのか?」と思った人もいるでしょう。世の中には、「投資」や「節税効果」が期待できるものが複数存在しますが、そういった中から、ワンルームマンション投資を選ぶには理由があるハズです。

本記事では、ワンルームマンション投資で「節税」できる理由をはじめ、どのような人が向いているかについても詳しく解説いたします。

 

なぜ不動産の中で「ワンルームマンション」が投資に向くのか?

ワンルームマンション投資は、不動産の投資方法の1つです。

ワンルームじゃなくて、2LDKの家賃の方が高いから、そちらを選ぶ方が良いのでは?

ワンルームなら【マンション】でも【アパート】でもどちらでも同じかな?

などと思う人もいるでしょう。しかし投資目的で選ぶのであれば、断然「ワンルームマンション」が良いと言えます。

その理由は下記の通りです。

部屋が空室になりにくい

部屋を貸すうえで、空室になりにくいことはとても重要です。空室になると家賃や管理費・駐車場代などが入って来なくなるので、その間は借主からの収入が無くなるからです。

その点ワンルームマンションは、サラリーマンや1人暮らしの女性などが利用することが多いので、契約が終了しても次の借主が見つかりやすく、空室になりにくいのです。

購入費用が安い

ワンルームマンションは、不動産の中では購入費用が安く、万が一投資が失敗に終わっても、痛手が少なく済みやすいと言えます。

2LDKであれば1,000万円以上かかることは多いですし、マンション1棟を購入するのであれば、1億前後の金額がかかることがあります。しかしワンルームマンションであれば、1,000万円以内で購入できることが多いです。(もちろん、場所や状況にもよります。)

中古では100万円以下で購入できるワンルームマンションも多く存在します。

価値が下がりにくい

不動産は購入した時が、価値のピークです。その後は、時間の経過と共に下がっていきます。投資をする際に、ワンルームの「マンション」と「アパート」で悩まれる方がいますが、アパートの方が将来的に賃料を下げざるを得なくなることが多いです。

その点ワンルームの「マンション」であれば、賃料を下げざるを得なくなることが少ないので、アパートより価値が下がりにくいと言えます。

また郊外より都心のマンションの方が、価値が下がりにくいので、なるべく都心の物を購入する方が良いでしょう。

いざという時に、売却しやすい

なんらかの理由があり、投資をやめることがあるかもしれません。そんな時に、ワンルームマンションは売却しやすいと言われています。

家賃を払い続けるのであれば、購入してしまいたい」という考えの独身や、配偶者と死別したご老人や、離婚で1人暮らしになった人など、様々な人に需要があるからです。

また常に需要があるということは、値下げをしなくても売りやすいことも意味します。

ワンルームマンション投資で期待できる3つの「節税効果」

それでは、気になるワンルームマンション投資で期待できる「節税効果」について、詳しく解説いたします。

節税効果①:住民税が安くなる

住民税は、各自の所得金額により、金額が決まります。ここでいう所得とは「給与所得」や「不動産所得」や「譲渡所得」などの合計のことです。

所得金額が多いほど住民税は高くなり、少ないほど低くなります。もしワンルームマンション投資で、収益よりも支出(減価償却費(※)などの経費)が増えれば赤字になります。

この時に、住民税の計算に使う所得の合計金額から、赤字分を差し引きできる為、住民税が安くなるのです。

この場合、確定申告後に来期からの住民税が安くなります。

※減価償却費とは?
不動産などは、購入時の価値が基本的に1番高くなります。
その後は、毎年価値が減っていくのですが、この価値を一定の率で「減価償却費」として税金の計算時にマイナスできます。

節税効果②:所得税が安くなる

所得税は、読んで字の如く「所得に対する税金」です。先程の住民税と同じ考え方で、所得金額の合計が多いと所得税は高くなり、逆に少ないと低くなります。

住民税と同じように、所得税の計算に使う所得の合計金額から、赤字分を差し引きできる為、所得税が安くなります。この場合、確定申告後に払いすぎた所得税が戻ってきます。

節税効果③:相続税が安くなる

家族が亡くなり、相続人に遺産が相続される時に「相続税」が発生します。実は同じ金額でも「現金」のままで相続するより、不動産という形で相続する方が、相続税が少なく済むのです。

更に不動産の中でも、建物を所有し、且つ第三者に貸している場合には、もっと相続税が少なく済みます。また、広さが200平米以下のものは、「小規模宅地等の特例」が適用され、そこから更に相続税が少なくなるのです。

このことから、不動産の中でも『ワンルームマンション』は相続税対策に向いていると言えます。

残された家族への相続金額を少なくする為に、敢えてワンルームマンションを購入し、第三者に貸して投資している年配の方も多くいます。

相続人が複数いる場合には、全員でキレイに分けられるようにと、複数のワンルームマンションを購入し、投資されている方もいます。

ワンルームマンション投資の節税について、注意するべき点とは?

ワンルームマンション投資は節税にもなることが分かりましたが、注意するべき点が3つあります。

注意点①:収益がプラスになれば、税金は増える

前項では、ワンルームマンション投資で「住民税」と「所得税」と「相続税」に関して、節税が期待できると説明しました。しかし、ここで注意しなければいけないのは、「住民税」と「所得税」に関しては、赤字の時だけ節税が期待できるということです。

ワンルームマンション投資が順調で収益が増えれば、所得金額が増えたことになるので、当然「住民税」や「所得税」の支払いは増えます。

また遺産としてワンルームマンションを相続した場合、相続したタイミングでは節税になりますが、その後投資を続けて利益が出れば、住民税や所得税は上がるので注意が必要です。

注意点②:固定資産税や修繕費などを払う必要がある

ワンルームマンション投資の際に、初期投資費用を支払えば、あとは収益が入ってくるのみと思う人もいるかもしれません。しかし、その後も何かしら支出は発生するので、注意が必要です。

例えば、下記のようなものを支払う必要があります。

固定資産税

固定資産税は、土地やマンションなどの「固定資産」を所有している人に対し、発生する税金のことです。

ワンルームマンション投資の場合には、ワンルームマンションという「固定資産」を所有していることになるので、毎年固定資産税を支払う必要があります。

都市計画税

全てのワンルームマンション投資者が対象になるわけではありません。保有しているワンルームマンションが「市街化区域」と言われる地域に建っている場合には、都市計画税が発生します。

都市計画税の納付書は、固定資産税と同タイミングで来るので、同時期に2つの税金を支払う準備が必要です。

修繕費

マンションを貸し出す際に、敷金を設けるケースは多いでしょう。
(最近は、礼金は無いことも多いです。)

部屋の修繕となる原因が借り主になる場合には、預かっている敷金を使い、場合によっては敷金では足りない分の請求も可能です。

しかし、経年劣化などの「借り主」に原因が無い場合には、ワンルームマンションの持ち主が修繕費を出して直すことになります。

修繕はマストではありませんが、修繕されていない部屋は入居希望者が少なくなるので、基本的には必要になることを覚えておきましょう。

リフォーム費

マンションを借りていた人が退去すると、その部屋のリフォームを行うことが一般的です。内容としては、ルームクリーニングやクロス張替え・カーペット張替えなどがありますが、リフォームは義務ではありません。

またリフォームを実施しても、最低限の金額で行うのもありですし、お金をかけてかなりキレイにするのもありです。

しかし部屋を探している人目線で考えると、きちんとリフォームされたキレイな部屋の方が「住みたい」と思えるハズです。

部屋の空き期間を作らずに、すぐに新たな入居者を見つけたいのであれば、リフォームすることは必須だと言えます。

管理委託費

ワンルームマンション投資で利益を上げる為には、誰かに入居してもらう必要があります。その場合に「入居者の募集」を行う必要がありますし、他にも家賃を集めたり、入居者のクレーム対応なども行う必要があります。

それらを、家主であるワンルームマンションの所有者が行うのも良いですが、普段はサラリーマンをしていたりすると、なかなか厳しいと言えます。

このような時に、それらの仕事を賃貸の管理会社に委託することが可能ですが、「管理委託費」を払う必要があります。

注意点③:節税だけを考えると、リスクがある

もし節税のことだけを考えて、ワンルームマンションの投資を行うというのであれば、オススメしません。

ワンルームマンション投資で期待できる3つの「節税効果」】の項目でも説明した通り、赤字であれば「住民税」と「所得税」に対しての節税効果があります。

しかし「住民税」と「所得税」に対する節税対策は、ワンルームマンションの投資以外にも方法はあります。例えばふるさと納税を行ったり、生命保険などの各種保険に加入するなどです。

また相続税に関しても、相続時には節税対策ができますが、その後借り主が見つからず赤字になるようであれば、節税した分以上のマイナス額を負担する可能性もあります。

ワンルームワンション投資での節税に関しては、「節税になることもあるのだな」くらいのスタンスでいるのが良いと言えます。

ワンルームマンション投資が向いているのはこんな人!

ここまで「ワンルームマンション投資の利点」や「節税になる理由」などを解説いたしました。

これらを踏まえたうえで、ワンルームマンション投資が向くのは、下記のような人です。

節税だけではなく、儲けなども視野に入れたい人

ワンルームマンション投資は、節税できる場合もありますが、儲けが出ればその分の税金を払う必要があります。

その為、ワンルームマンション投資に向く人は、節税だけではなく儲けることも視野に入れたい人だと言えます。

短期ではなく、長期的に勝負を行いたい人

ワンルームマンション投資だけではなく、全ての投資について言えることですが、最初から軌道にのるとは限りません。

時には入居者が入らず、売り上げがマイナス続きになることもあります。

こういったことも踏まえ、長期的に勝負を行いたいと考える人に、ワンルームマンション投資は向いていると言えるでしょう。

ある程度金銭的に余裕がある人

ワンルームマンション投資では、しばらく売り上げがマイナスになる時もあります。

その為、ある程度金銭的に余裕がある人が向いていると言えます。

[chat face=”man1″ name=”” align=”left” border=”gray” bg=”none” style=””]私の知人で、一発逆転を狙う為に自分の持ち金を全てはたき、ワンルームマンション投資に挑戦した人がいます。

しかしうまくいかずに借金を抱え、借金取りに追われて本業の仕事にも行けなくなり、悲惨なことになってしまいました。[/chat]

この知人のようになっては、本末転倒だと言えます。

その為、ワンルームマンション投資を行っても、他にもお金が余るくらいの余裕がないと、オススメはできません。また相続税対策でワンルームマンション投資を考えている方もいるでしょう。

そういった方は、ご自身が亡くなった後の相続人のお金についても、考えてみて下さい。

相続対策を考えてあげたいような相手であれば、きっとそれは、お子さんやお孫さんなどの大切な人でしょう。

そのような大切な相続人が、ワンルームマンション投資でマイナスを抱えた際に、それを補える分くらいの現金や他の遺産もあると、安心だと言えるからです。

まとめ

今回は、ワンルームマンション投資で「節税」できる理由をはじめ、どのような人が向いているかについて解説いたしました。

単純に節税だけを考えて「ワンルームマンション投資」をはじめると、リスキーではあります。しかしワンルームマンション投資の特性を理解し、目的に沿った使い方をすれば、有益だと言えます。

どんな投資にもメリット・デメリットはありますので、その点を比較しながら、自分に合うか否かを考えられると良いですね。

よかったらシェアしてね!