ワンルームマンション投資が儲からないと言われる5つの理由と儲かる為のポイントとは?

ワンルームマンション投資について「儲かる」という人もいれば「儲からない」という人もいます。実際に私の知人で、ワンルームマンション投資だけで生活している人もいれば、借金を抱えて投資を辞めてしまった人もいます。

前者は悠々自適に生活を楽しみ、後者は疲れて実家に帰ってしまいました。このように両極端な例を見ると「いったいどっちが正解なの!!」と思うものです。

本記事では、ワンルームマンション投資は儲かるのか?という側面から、利回りや儲かる為のポイントについて考えていきたいと思います。

ワンルームマンション投資が儲からないとされる主な理由5つ

1. 簡単に儲かると勘違いされているから

ワンルームマンションの投資は、マンション一棟買いなどの不動産投資に比べればハードルが低く、初心者向けの投資とされています。

確かに手軽に始められますが、利回りは低く設定されていることが多く、キャッシュフローがマイナスになる可能性があります。

2. 空室時は収入がゼロに…

不動産投資をする際、空室のリスクは非常に重要なポイントとなってきます。

退去してから次の入居者が決まるまでの間、家賃収入はゼロのままです。
また、入居者が滞納している場合も収入はゼロです。

マンション一棟投資であれば複数の部屋からの収入が得られますが、ワンルームマンションの場合は一部屋しか持っていない場合が多いです。

自分の収入はゼロでもローン会社などへの支払いはしていかなければならないため、ワンルームマンション投資は空室リスクが高い投資となっています。

3. 節税効果に期待しすぎ

不動産投資で節税効果が得られるのは、納税額が高額で税金を払うくらいなら不動産を購入した方がいいという場合のみです。

ワンルームマンション投資の場合、物件の購入にローンを利用することが多いため最初からマイナスになってしまいます。

不動産投資の節税効果は、ワンルームマンション投資の場合あまり期待しない方がいいでしょう。

4. 資産価値の減少

マンションの資産価値は年々減少していきます。

その為、投資を始める前に売却時期についても考えておく必要があります。

ワンルームマンション投資は売却するタイミングを見極めるのが難しいと言われているため、儲からないとも言われています。

5. 収支計算ができていないため

不動産投資ローンを使う場合、ローン完済後からようやくキャッシュフローがプラスになることが多いのですが、こういう事実を把握せずに最初から収支がプラスになると思っている方が多いです。

また、表面利回りに惑わされ経費などを差し引いた収支計算ができていないことが原因です。

ワンルームマンション投資に向いている人・向いてない人

向いている人

長期的な目で収益を考えられる人

ワンルームマンション投資は、戸建てやマンション一棟投資に比べるとリターンは少ないです。
そのため、最小限のリスクで堅実に資産を形成していきたい人に向いています。

節税目的ではない人

既に上記で説明した通り、不動産投資の節税効果はワンルームマンション投資ではあまり見込めません。
そのため、あくまでも将来のために長期資産形成ができる方が向いています。

自己資金が1,000万円未満の人

もし自己資産に余裕があるのであれば、ワンルームマンション投資ではなく他の不動産投資の方が向いています。
そのため、資金が少なくてもリスクを抑えて投資を始めたいという方向きの投資方法です。

向いてない人

収支計算が理解できていない人

ワンルームマンション投資は、マイナス収支になりやすい投資です。
そのため、しっかりと自分でキャッシュフローを構築できる人でないと難しいかもしれません。

短期的に資産を築きたい人

ワンルームマンション投資は他の不動産投資に比べてリターンが少ない投資となっているため、短期的に資産を得たいと考えている人には向いていません。

社会的信用がなく、借入ができない人

ワンルームマンション投資を行う人は、不動産投資ローンを利用する方が多いです。
特に東京23区内で物件を購入しようとすると、なかなかローン無しでは購入が難しいのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資の失敗例2つ

実際にワンルームマンション投資を行い、失敗してしまったケースを2つ紹介します。

ワンルームマンション投資の失敗が分かったのは3年目だった

20代医師のAさんは不動産会社に勧められ、ワンルーム投資を始めました。自己資本が少なめでもできるという点に惹かれワンルームマンションを選びましたが、「都心の新築物件がおすすめ」と不動産会社に強くおされ、都心で駅も近い新築マンションを購入しました。

新築ということでプレミアが付き、高めの家賃設定でも入居希望者が現れスムーズに契約、家賃収入が手に入るようになりました。

初年度は初期費用を多く計上でき、帳簿上赤字になったものの実際には家賃収入が入るため黒字で、所得税を節約する事が出来ました

Aさんは「ワンルーム投資のおかげで節税ができ、管理は委託するから不労所得とマンションが手に入る」と思っていましたが、入居者が2年で退去してしまいました。

新築物件の定義は「建築後1年以内の未使用の建物」であるため、中古物件として扱われ次の入居者の家賃は以前の8割程度(※立地等諸条件で変わります。)となりました。

結果、キャッシュフローは赤字となり2年目からは計上できる経費が減ったため節税効果も低くなり、Aさんはマンションを手放すことにしました。

引用:https://landnet.co.jp/redia/10

中古区分マンションでコツコツ投資

IT系のサラリーマンである30代のBさんは都内の中古ワンルームマンションを購入しました。

収支シミュレーションを行ったところ利回り5%台で経営できることが分かり、賃貸事業をスタートしました。

マンションは駅から近いという利点があり順調な経営で、Bさんは2室目、3室目と中古区分マンションを購入し、コツコツと経営を続けていきました。

それぞれのマンションで入居者は3~5年に1回程度退去したものの、駅やコンビニが近い利便性の高い物件を選んだため、すぐ次の入居者が見つかりました

息子の進学による学費や母親の介護費用などの出費もありましたが、マンション投資で収支が黒字であるため本業の給料と合わせると十分な資金を確保する事が出来ました。

現在は5室を保有、うち4室は他のマンションの家賃収入による繰り上げ返済でローンを完済しました。老後の年金代わりに運営していく予定です。

引用:https://landnet.co.jp/redia/10

ワンルームマンション投資が儲かる・儲からないはどちらも正解

結論から言うと、ワンルームマンション投資について「儲かる」という答えも「儲からない」という答えも正解です。もっと詳しく言うのであれば、自分が何を重視しているかにより、変わります

短期戦でサクッと儲けたい!と考えている人にとっては、ワンルームマンション投資は「儲からない」と言えます。一方、急激に儲からなくても構わないので、長期的な目線を持って地道に考えられる人にとっては、ワンルームマンション投資は「儲かる」可能性があると言えます。

ワンルームマンション投資は部屋を第三者に貸して、家賃や更新料として収入を得るので、一気に爆発的に稼ぐことはできません。

もし一気に稼ぎたいというのであれば、ワンルームマンション投資は向いていないと言えるでしょう。

株やFXの方が一気に稼げる可能性があるので、華やかにパーっと稼いでみたいという人は、こういった方法で稼ぐ方が良いかもしれません。(勿論、全く稼げない可能性もあるので、その点はご了承下さい。)

資産形成についても考えると、ワンルームマンション投資は悪くない

ワンルームマンション投資を目先の儲けだけで考えると、たいして儲からないと感じるかもしれません。

しかし「資産形成」という視点でも見てみると、時間が経つにつれて資産が増えていくので「ワンルームマンション投資って、悪くないかも」と思えるかもしれません。

まず、投資用のワンルームマンションを購入する際には、基本的にローンを組んで購入します。その後、毎月ローンの返済をするわけですが、この内訳は「元金」と「利息」です。

利息はローン会社の利益になるだけですが、元金は自分の資産になります。このことから、毎月ローンの返済をすることにより、元金を払い資産が増えていく。つまり、資産形成がされていくということになるわけです。

このように「資産形成」についても考えると、資産も増えるし投資もできるということで、ワンルームマンション投資は「2度おいしい」と言えます。

ワンルームマンション投資に限らず利回りを考えることはなぜ大切なのか?

ワンルームマンション投資を行う上で「利回りを考えること」はとても大切です。利回りは、投資を行った金額に対して、どれくらい利益が出るかという割合のことを指します。

当然、利回りが良い方が「利益が高い」ということになりますが、単純に利回りの良い物件を選べば良いかというと、そうとも限りません。

実際に「地方の中古物件」に利回りが良いワンルームマンションが多いのですが、都会と違い入居者が少ないので、空室リスクは高くなります。

また中古物件なので、修繕が必要になるケースもあり、こういったマイナス分を差し引くと、結果的には利回りは良くない物件だったということにもなるからです。

このようにワンルームマンション投資用の物件について考える時には、利回りだけではなく、空室リスクや修繕費用などのバランスも一緒に考えることが大切です。

3種類の利回りについて押さえよう!

不動産投資では、一口に利回りと言っても、下記3つの利回りが存在します。

  1. 想定利回り
  2. 表面利回り
  3. 実質利回り

例えばある物件で【利回りが8%】と書かれていても「想定利回り」なのか「実質利回り」なのかで、話が違ってきます。

つまり書いてある利回りが、3つの利回りの中のどれに該当するかについて、考える必要があるのです。ワンルームマンション投資を考えている人は、それぞれの違いを必ず押さえておきましょう。

それでは、3つの「利回り」について詳しく説明します。

①想定利回り

満室状態だったと「想定」した場合の利回りのことを指します。

【想定利回りの計算式】
不動産投資で得られる1年間の収入÷物件販売価格×100

例として、家賃7万円のワンルームマンションの部屋を2つ購入し、購入価格が2部屋ともに1,000万円だったとします。

この場合には、{家賃7万円×2部屋×12ヶ月}÷{1,000万円×2部屋}×100=利回り8.4
になります。

投資用のワンルームマンションを探している際に「この物件、ものすごい利回りが良いな!」と喜んでいたら、実は「想定利回り」で売り出していたということもあるので、注意が必要です。

②表面利回り(グロス利回り)

ワンルームマンション投資を行う際、支出として払うマイナスのお金は、購入時のローン返済だけではありません。この他に「固定資産税」や「火災保険料」、そして管理会社に支払う「管理費」などの支払いもあります。

表面利回りは、実際の入居状況をもとに、これらのマイナス金額を含めないで計算した利回りを指します。

【表面利回り(グロス利回り)の計算式】
不動産投資で現在得られている1年間の収入÷物件販売価格×100

例として、家賃6万円のワンルームマンションの部屋を3つ購入し、1部屋が1年間空室だったとします。また部屋の購入金額が、全て800万円だったとします。

この場合には、
{家賃6万円×2部屋×12ヶ月}÷{800万円×3部屋}×100=利回り6.0
になります。

③実質利回り(ネット利回り)

表面利回りに「固定資産税」「火災保険料」や、管理会社に支払う「管理費」などの、実際に支払った経費を加味した利回りのことを指します。

実際にワンルームマンション投資を行い、運用した際の利回りは、この「実質利回り」で知ることができます。

【実質利回り(ネット利回り)の計算式】
{不動産投資で現在得られている1年間の収入―年間支出}÷物件販売価格×100

例として、家賃6万円のワンルームマンションの部屋を4つ購入し、1部屋が空室だったとします。また販売価格が全て700万円だったとします。

更に税金・保険料や管理費などの年間支出が1部屋につき15万円だとします。

この場合には、
{【家賃6万円×3部屋×12ヶ月】-【15万円×4部屋】}÷{700万円×4部屋}×100=利回り5.57
になります。

またこの例では、現在の家賃は6万円ですが、年数が経過すると5万円に下げざるを得ないことになる可能性もあります。その為、実質利回りを見る際には、こうしたことも考慮しつつチェックすると良いでしょう。

ワンルームマンション投資で儲かる為のポイントとは?

ワンルームマンション投資に興味を持ったり、実際に運用を開始しているのであれば、誰しも儲けたいと思うものです。

その為には「儲かる為のポイント」を押さえる必要がありますので、下記に詳しく説明いたします。

ポイント①空室になりにくい物件を選ぶ

ワンルームマンション投資で収入を得るには、誰かに住んでもらわないことにははじまりません。その為、空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。

ワンルームマンションなので、ターゲットは家族ではなく「独身会社員」や「単身赴任中の人」などを想定するのが良いでしょう。その為、地方よりは都市部にある物件の方が良いと言えます。

また、交通の便が良いところの方が入居希望者は多くなるので、立地などを考えることも大切です。更に築年数が古いと、耐震に問題があるケースもあるので、そういった物件は入居者が少なくなりがちです。

こういったことを踏まえながら、空室になりにくい物件を選びましょう。

ポイント②空室になりにくい努力をする

そもそも空室になりにくい物件を選ぶことも大事ですが、自らが「空室になりにくい努力をする」ことも大切です。

例えば、都心にあり交通のアクセスが良く、築年数も浅い物件だったとします。

しかし、リフォームをおこたっていたり、必要な修繕をしていないような物件は不人気になりますので、空室になりがちです。このようなことを避ける為にも、必要に応じて修繕をしたり、都度リフォームを行うなど、空室になりにくい努力をすることも大切です。

ポイント③入居審査をきっちり行う

とにかく空室を出したくないので、入居審査を甘くして、誰かに入居して欲しいと思うかもしれません。しかし、結果として家賃を滞納するような人が入居すれば、結局損をしてしまいます。

実際にワンルームマンション投資を行っている知人の話ですが、家賃滞納を繰り返す住人にあたってしまい、なかなか退去もしてくれず、苦労をしていました。

このようなことにならない為にも、入居審査はキッチリと行いましょう。

ポイント④管理会社について下調べを行う

ワンルームマンション投資を行うには、入居者を募集したり、各種手続きやクレーム対応も行う必要があります。

しかしこれらを1人で行うのは大変なので、代わりに行ってくれる管理会社に依頼することが一般的です。また管理会社の対応により、その後の空室状況などにも影響があるので、どの管理会社に頼むかは重要です。

入居者の要望に迅速に対応を行ってくれるのか?」や「オーナーへの連絡はきちんと行ってくれるのか?」などもきちんと下調べする必要があります。

実際にやり取りをしてみて、合うか否かを判断することも大切です。「大手管理会社だから大丈夫」などの安易な方法では、決めない方が良いと言えます。

実際に私が住んでいたマンションも、管理会社が変わった途端に対応が悪くなり、引っ越す住民が続出したことがありました。このように管理会社選びはとても重要です。

ポイント⑤資産価値が高い(もしくは落ちづらい)物件を選ぶ

資産価値が高い(もしくは落ちづらい)物件を選ぶことは重要です。

理由は下記2点です。

  1. 入居者希望者が多いので、空室になりづらい
  2. 万が一売却する際に、高く売りやすい

ワンルームマンションを所有する場合、入居希望者が多い部屋の方が、収入が安定します。また、事情があり売却する際にも、高い値段で売れる部屋の方が良いに決まっています。

このことから、資産価値が高い(もしくは落ちづらい)物件を選んだ方が良いと言えます。

その為には「都心」や「駅に近い」などの売りやすい立地を選んだり、周辺のマンション相場を調べ、購入時と同じくらいで売れるような場所なのかを調べることが大切です。

ポイント⑥利回りを考えながら、キャッシュフローを意識する

ワンルームマンション投資をする際に、物件の利回りを考えることは重要です。年月が経過すると、家賃を下げる必要がでてきたり、修繕費用などが高くつくことがあるので、当初より利回りが下がることがあります。

また同時に、キャッシュフローも意識することが大切です。これにより、赤字か黒字かが分かります。キャッシュフローとは「不動産投資で得られる利益」のことを指し、式で現すと下記のようになります。

キャッシュフロー=家賃などの物件から得られる収入―{ローン返済額+運営経費+税金}

もし当初は黒字が続いても、年月が経過し家賃が下がり、更に経費がかさんで赤字になったとします。これが続くようであれば、売却することになるかもしれません。

常にキャッシュフローを意識して入れば、こういったタイミングが分かります。

まとめ

今回は、ワンルームマンション投資は儲かるのか?という側面から、利回りや儲かる為のポイントについて解説いたしました。

一気に稼ぐことを夢見るのであれば、ワンルームマンション投資は「儲からない」と言えますが、長期的視野を持ち、着実に稼いでいくことを考えられるのであれば「儲かる」可能性があることも分かりました。

ワンルームマンション投資に興味を持っていたのに「儲からない」という言葉を鵜呑みにし、行動を起こさないことは勿体ないと言えます。

とはいえ、ノリで手を出すようなものではなく、戦略を練りながら投資することが成功への近道だと言えます。

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